In het afgelopen kwartaal zijn er weer meer verkochte huizen dan het kwartaal ervoor (bron NVM) en er worden nieuwe mooie plannen ontwikkeld voor nieuwbouw op meerdere plaatsen op ons eiland. Door deze positieve ontwikkelingen omtrent woongelegenheid op Goeree-Overflakkee hoeft u niet langer rondom het eiland te kijken voor een huis. Een mooi huis vinden is slechts het begin: kunt u dat huis ook daadwerkelijk betalen?
Een hypotheek aanvragen
Een hypotheek aanvragen is voor velen een spannende stap; een huis kopen doet u niet elke dag! Voordat u een handtekening zet onder het koopcontract is het verstandig om een aantal do’s en dont’s uit te zoeken omtrent de hypotheek en uw situatie. Uw werk en het bijbehorende inkomen hebben op het verkrijgen van de hypotheek en hoogte hiervan een behoorlijke invloed.
Maar wat zijn de mogelijkheden eigenlijk? Hoe zit het eigenlijk als u geen vaste baan hebt? Kunt u een hypotheek met een tijdelijk of part-time contract krijgen? En kunt u zonder inkomen op een andere manier aan een hypotheek komen? Er is misschien wel meer mogelijk dan gedacht, ondanks dat de hypotheekverstrekkers voorzichtiger zijn sinds de crisis.
Over Willy de Vos Hypotheken
Willy de Vos van Willy de Vos Hypotheken uit Sommelsdijk heeft hier dagelijks mee te maken. Als zelfstandig Erkend Financieel Adviseur houdt ze zich bezig met o.a. hypotheekadvies en is ze het spin in het web tussen de geldverstrekker, de makelaar(s), notaris en de klant welke het advies vraagt.
De arbeidsmarkt trekt weer aan, de huizenmarkt trekt weer aan, maar het is wel moeilijker om een hypotheek te krijgen. Wat is er veranderd in de afgelopen tijd?
Aan de ene kant is het moeilijker, maar aan de andere kant niet. De normen zijn strenger geworden, dat is een feit. Het percentage van het inkomen wat u mag gebruiken voor woonlasten is namelijk afgenomen (33% ten opzichte van 22% bijvoorbeeld??). Tevens heeft u meer eigen spaargeld nodig om bijkomende kosten te betalen.
Aan de andere kant zijn er nu ook voordelen. Onder andere de lage rente. Ook positief is dat de NHG kostengrens van €245.000,- , welke per 1 juli naar beneden zou gaan naar €225.000,- , gehandhaafd blijft. Vanaf 1 januari 2017 wordt de kostengrens gekoppeld aan de (landelijk) gemiddelde huizenprijs.
Omtrent de hypotheek mag deze in 2016 maximaal 102% van de woningwaarde zijn. Dit loopt de komende 2 jaar terug naar 100%. Alleen zorgen alle bijkomende kosten er meestal voor dat de totale kosten boven dit percentage uitkomen. Deze bijkomende kosten bestaan o.a. uit de overdrachtsbelasting (2%), notariskosten, taxatiekosten en de kosten voor de hypotheekadviseur.
De overheid wil de maximale hypotheekvertrekking ten opzichte van de waarde van de woning verlagen. In 2016 mag dit maximaal 102% van de woningwaarde zijn. Dit loopt de komende 2 jaar terug naar 100%. Alleen zorgen alle bijkomende kosten er meestal voor dat de totale kosten boven dit percentage uitkomen. Deze bijkomende kosten bestaan o.a. uit de overdrachtsbelasting (2%), notariskosten, taxatiekosten en de kosten voor de hypotheekadviseur.
Inbreng van eigen geld
Voor het afsluiten van een hypotheek heeft u dus eigen geld nodig. Eigen geld inbrengen is min of meer een vereiste tegenwoordig.
Er zijn echter verschillen die de hypotheek verstrekkers met betrekking tot de definitie ‘woningwaarde’ hanteren, waardoor het inbrengen van eigen geld kan variëren:
– Men hanteert 102% financiering ten opzichte van de marktwaarde (o.b.v. taxatie bepaald)
– Men hanteert 102% financiering ten opzichte van de koopsom.
Ter illustratie een voorbeeld:
- koopsom van de woning € 165.000,-
- bijkomende kosten 8.500,-
- benodigde financiering € 173.500,-
- getaxeerde marktwaarde € 167.500,-
102% van koopsom € 165.00,- = € 168.300,-. Benodigd aan eigen geld € 5.200,-
102% van marktwaarde € 167.500,- = € 170.850,-. Benodigd aan eigen geld € 2.650,-
Ook het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen in de woning kan leiden tot een hogere verstrekking norm.
Zoals uit bovenstaand voorbeeld blijkt: Eigen geld inbrengen maakt het dus makkelijker, echter zijn er zeker ook opties om dit te beperken.
Indien u (nog) geen werk hebt en u bent nog op zoek, kunt u dan een hypotheek krijgen?
Nee. U moet een contract hebben met minimaal nog 3 maanden werk. Geen werk, is geen inkomsten.
Als u uiteindelijk werk hebt, op tijdelijke of payroll basis, waar dient u op te letten om een hypotheek aan te kunnen vragen?
Ook hier geldt weer: u moet een contract hebben met minimaal nog 3 maanden werk. Bij payrolling staat u niet op de loonlijst van uw directe werkgever, maar bij het kantoor dat het salaris betaalt. Veel freelancers en ZZP’ers kiezen hiervoor, omdat dit gepaard gaat met de voordelen van het werken in loondienst, zonder dat ze zelf iets hoeven te regelen. In dit geval gaat het, zoals bij freelancers en ZZP’ers om het bruto jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren.
Als u nog in uw proeftijd zit, heeft dit invloed op de aanvraag van de hypotheek?
In de proeftijd kan nooit een hypotheekaanvraag goedgekeurd worden. Vooraf kunt u wel het proces in gang zetten. Na de proeftijd zal bij een tijdelijk dienstverband alsnog een intentieverklaring gevraagd worden, waarin de werkgever aangeeft de intentie te hebben om u vast aan te nemen onder de voorwaarden dat u op hetzelfde niveau blijft presteren en de bedrijfsomstandigheden gelijk blijven. Bij een vaste aanstelling volstaat de werkgeversverklaring waarin inzicht in het (vaste) inkomen gegeven wordt.
Maakt het een verschil in de aanvraag als er een intentieverklaring is, in plaats van een werkgeversverklaring van de werkgever?
In een werkgeversverklaring zit in principe de intentieverklaring. Indien er in de verklaring staat dat men de tijdelijke overeenkomst naar een vaste aanstelling omzet, kan het tijdelijke dienstverband gezien worden als vast. Ook kan hierin aangegeven worden dat er binnen korte periode een salarisverhoging aan komt, waar men als geldverstrekker rekening mee kan houden om een financiering rond te krijgen.
Indien er geen vaste aanstelling aan zit te komen, kunt u als flexwerker aangemerkt worden, mits uw contract nog minimaal 3 maanden loopt. Men neemt dan het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar als toetsinkomen.
Stel: u heeft de afgelopen jaren €21.000 (€5.000,- + €10.000,- + €6.000,- ) totaal verdiend. Dit is gemiddeld €7.000,- per jaar. Het maximale toetsinkomen is echter het laatste jaarinkomen en in dit geval is dit dus €6.000,- waarmee men gaat rekenen als inkomen in de financieringsaanvraag.
Er is dus zonder een vaste aanstelling, maar met werk, zeker een mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek.
We zien een toename in het aantal mensen met een studieschuld. In hoeverre is de hoogte van de studieschuld/financiering een beperkte factor in de hypotheek aanvraag?
Studiefinanciering is een betaalverplichting en een factor welke zeker meespeelt. Dit telt gelukkig niet zo zwaar mee wegens de lange termijn van terugbetaling voor deze financiële lening. Wel is het afhankelijk van je inkomen en de aankoopsom van een huis.
Stel: U heeft een huis op het oog wat € 180.000,- kost. Indien u dan een inkomen heeft waarbij u € 250.000,- kunt lenen, dan telt een studieschuld uiteraard minder zwaar mee dan wanneer u maximaal € 200.000,- kunt lenen.
Ook hier geldt weer dat inbreng van eigen geld de aanvraag een stuk makkelijker maakt.
Een studieschuld hoeft niet per definitie een beperking te zijn; het zal een kwestie zijn van doorrekenen van uw huidige situatie.
Niet alleen de groep schoolverlaters zal moeite hebben met het verkrijgen van een hypotheek. Met de invoering van de Participatiewet worden Wajong-uitkeringsgerechtigden opnieuw beoordeeld en krijgen de Wajongers 2015 een uitkering van 70% van het minimumloon. Dit is een daling van ruim 5%. Hypotheekverstrekkers zijn daardoor huiverig geworden voor Wajongers. Hoe zit dit en wat zijn de opties voor Wajong-uitkeringsgerechtigden?
Er zijn 3 soorten Wajongers:
1. Oude Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd voor 1 januari 2010;
2. Nieuwe Wajong: dit geldt voor personen die zijn ingestroomd van 2010 tot en met 2014;
3. Wajong 2015: dit geldt voor personen die instromen vanaf 1 januari 2015.
Wajongers van voor 2015 hebben mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen. De geldverstrekkers mogen wel zelf bepalen of men de aanvraag voor de groep Oude en Nieuwe Wajongers accepteert, hoewel het inkomen door de Nationale Hypotheek Garantie als vast beschouwd wordt. De gevestigde partijen volgen de richtlijnen van de NHG wel. Enkele opkomende buitenlandse partijen welke marktaandeel in de Nederlandse Hypotheekmarkt willen vergaren vallen hier ook buiten i.v.m. de steeds veranderende regelgeving.
Voor de nieuwe Wajongers, vanaf invoering van de Participatiewet, is er bijna geen mogelijkheid. Het inkomen van deze groep wordt niet als blijvend beschouwd.
Er zijn op Goeree-Overflakkee de laatste jaren een aantal nieuwbouwprojecten opgestart, met o.a. starterswoningen, om doorstroming van de woningmarkt te behouden. Hoe kan men deze starterswoningen en te koop staande bestaande woningen toch aankopen als er net niet genoeg ruimte is in de eigen financiën?
Wat veel mensen niet weten, met name jongeren, is dat er een starterslening verkrijgbaar is via de gemeente Goeree-Overflakkee. Dit is een jaarlijks budget wat de gemeente heeft (en op is op voor dat jaar). Voor 2016 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee dit gelukkig ook nog.
Hier zijn echter wel enkele voorwaarden aan verbonden:
- Het dient uw eerste koophuis te zijn. Heeft u al een huis in uw bezit, of gehad, dan is er geen starterslening mogelijk
- U dient jonger te zijn dan 35
- Op het moment van aanvragen dient u woonachtig te zijn in de gemeente, dus niet alleen er werkzaam te zijn
- De koopwoning mag niet duurder zijn dan € 207.000,-
Wanneer u hier dus gebruik van wilt maken is het verstandig altijd eerst via uw adviseur na te gaan of er nog budget is bij de gemeente.
Tips en handige websites
Er zijn diverse tools en websites welke inzicht in uw maandelijkse (vaste) uitgaven laten zien en waar u vooraf uw financiële plaatje min of meer kunt bepalen. Een reëel beeld van hun persoonlijke financiële situatie maakt een hypotheek gesprek een stuk makkelijker:
- Het Nibud heeft een aantal tools waarmee dit kan.
- Zoekt u een lokale adviseur, dan kunt u op Advieskeuze.nl een keuze maken in de adviseurs en lezen wat anderen van de adviseurs vinden.
- Staat u voor het eerst voor de keuze om een huis te kopen of niet, dan kan het goed zijn de website van BerendB te bekijken. Hierop staat een schat aan informatie omtrent (onder andere) hypotheken, woonlasten en allerlei vragen met antwoorden die u als aankomend huiseigenaar kunt bedenken.
Willy de Vos Hypotheken
Elke situatie is anders en een hypotheek is maatwerk. Indien u op het punt staat om een woning aan te (willen) kopen, kunt u voor een adviesgesprek altijd bij Willy terecht. U kunt hiervoor telefonisch een afspraak maken op 0187-781000 of 06-16247327, maar ook via email of de contactpagina van haar website.